Zoeken

10 lessen van Wijland Woonpioniers

Bijgewerkt op: 7 jun.


1. Zonder stevige groep, geen succesvol project

  • Investeer in elkaar en in je community! Dit doe je onder andere door in een vroeg stadium na te denken over de wijze waarop je (gedragen!) besluiten gaat nemen en hoe je betrokken blijft bij elkaar.

  • Maak afspraken over de overdracht en wat te doen als mensen wegvallen, hoe ga je om met mensen die komen en gaan? Let hierbij ook op commitment aan het idee (de visie) i.p.v. enkel aan de mensen (groep). Immers: als mensen toch uitvallen, moet de organisatie verder.

  • Lopen dingen niet lekker in je groep of worden afspraken niet nageleefd, maak dit bespreekbaar. Hebben jullie gezamenlijk de intentie om de gezamenlijke visie uit te dragen en te investeren in de groep?

  • Zorg voor een halfjaarlijkse instroom van nieuwe leden. Zo ontwikkelt de organisatie geleidelijker en ben je minder kwetsbaar. Of werk met een ‘binnenschil’ (kerngroep) en een ‘buitenschil’ van mensen (slapende leden) die af en toe een klus doen voor de wooncoöperatie. Bij deze laatste variant is dan wel de uitdaging: hoe zorg je dat deze mensen betrokken blijven en hoe regel je de overdracht? Zo dat zij de klus ook snel en goed uit kunnen voeren?

  • Check bij de toelating van nieuwe leden of mensen de visie onderschrijven en ook of zij weten waar ze ja tegen zeggen, en of dit ook echt past bij hun visie.

  • En misschien wel de belangrijkste: doe leuke dingen met elkaar en vier je successen! Klein of groot. Ga op excursie of trek je een weekend terug op de hei om samen na te denken over jullie toekomstige woongemeenschap. Combineer workshops of vergaderingen met een gezellige lunch of borrel.



2. Begin met een kerngroep en laat je inspireren

Begin met een kerngroep (max 10 mensen is een mooi aantal) en neem de tijd om jullie plannen goed uit te werken. Laat anderen aansluiten bij deze visie. Ga praten met andere wooncoöperaties om te weten hoe de realiteit eruit ziet en laat je inspireren. Zo hebben wij in het begin veel inspiratie en kennis opgehaald bij IEWAN in Nijmegen, ecodorp Boekel en de Warren uit Amsterdam. Andere wooncoöperaties zijn vaak heel bereid om hun kennis en handige documenten te delen. Je hoeft het wiel niet helemaal zelf uit te vinden.


3. Stel eerst je missie en visie op en ga dan pas de boer op

En in die volgorde. Bepaal eerst waartoe jullie op aarde zijn, dat is je missie. Wij hebben daar veel tijd voor nodig gehad in het begin, onze plannen gingen alle kanten op: Huur, koop, een oude boerderij of school, nieuwbouw, tiny houses, sustainer homes, houtje touwtje, een woongebouw van meerdere lagen, dichtbij de stad, ver van de stad (platteland) enzovoort. Die brainstormsessies waren heel gezellig, maar we kwamen niet echt verder. Pas toen we uiteindelijk de knoop doorgehakt hadden en we voor ecologische huurwoningen en nieuwbouw gingen werd het mogelijk om onze visie uit te werken en daarmee de boer op te gaan. Als je als groep nog niet weet wat je wil heeft het immers geen zin om aan te kloppen bij gemeenten en andere partijen die je nodig hebt om je woondroom te realiseren. Deze partijen verwachten immers een mate van professionaliteit van jullie. Ook heb je een betere positie aan de onderhandelingstafel als jullie weten waar je voor staat en wat jullie afhaakpunten zijn.


Tip! Volg een training of workshop bij bureau Viertel! Zij hebben ons in het begin geïnspireerd en goed op weg geholpen met het uitwerken van onze visie.


Voordat je aanspraak kunt maken op een kavel of een gebouw is het ook nodig dat je al een rechtsvorm (in ons geval was dat een vereniging) bent en je organisatie op orde hebt. Die kun je pas oprichten als je visie af en jullie weten wat er in jullie statuten moet komen te staan, dat zijn immers de grondbeginselen van jullie wooncoöperatie.


Tip! Cooplink heeft op deze pagina veel kennis verzameld over de rechtsvorm van de wooncoöperatie, evenals voorbeelden van statuten en huishoudelijk reglementen. Ook handig: een overzicht van notariaten di ervaring hebben met wooncoöperaties.




4. Begin op tijd met je financiële zaken uit te denken

Zodra je de vereniging (of een andere rechtsvorm) hebt opgericht kun je een bankrekening gaan openen. Wacht hier niet te lang mee, want het kan wel even duren voordat je er een hebt! Zo hebben wij er een half jaar over gedaan om een bankrekening te openen bij de Rabobank. Dit heeft te maken met de strenge wet- en regelgeving omtrent terrorisme en witwassen waar banken mee te maken hebben. En het gegeven dat wooncoöperaties niet standaard gefinancierd worden. Kom je niet verder bij een lokale afdeling bij de bank, dan kan het helpen om eens contact op te nemen met een landelijk filiaal of navraag te doen of je in contact kan komen met een medewerker of afdeling die verstand heeft van collectieve financiering, en wooncoöperaties in het bijzonder. (Bij de Rabobank is dat Aart Cooiman).


Als je een bankrekening hebt kun je contributie gaan vragen aan de leden. Dat vergroot niet alleen de betrokkenheid, maar zorg er ook voor dat je een buffertje opbouwt voor de kosten die je ook in het begin al maakt, ga uit van een paar duizend euro in de initiatieffase. Dit zijn kosten voor: het oprichten van de vereniging (notaris en inschrijven KVK), telefoon, website, email en documenten opslag, inhuren deskundigen (soms wil je al een kavelschets laten maken door een architect, heb je advies of procesbegeleiding nodig) en het huren van vergader- of een ontmoetingsruimte.


Maak afspraken met elkaar of het eventueel voorschieten van kosten door de leden. Zo kun je deze omzetten in een lening en afspreken wat je doet als de vereniging ophoudt te bestaan of als je genoeg inkomsten hebt om de lening terug te betalen. Soms kan een lening ook worden omgezet in een gift.


Uiteindelijk ga je je plannen ook omzetten naar een haalbaar financieel plan, ook wel een businesscase genoemd. Hulp nodig bij het uitwerken van je plan? Laat eens een boekhouder of een andere deskundig persoon met verstand van collectieve financiering meekijken en jullie adviseren! Wij zijn goed geholpen door onze adviseur Clemens Mol (Amsterdam) en door boekhouder van Ditzhuizen (Nijmegen).


Hoe vind je een locatie en waar moet je op letten?


Als jullie, zoals wij, zelf wil gaan bouwen dan heb je een kavel met een woonbestemming nodig. Ook niet onbelangrijk: de grondprijs moet overeenkomen met het type woningen dat je gaat bouwen. Ga je bijvoorbeeld sociale en middeldure huurwoningen bouwen, dan kun je niet de marktprijs betalen, want die is te hoog. Maar nu, hoe vind je zo’n locatie?


5. Stap naar je gemeente

Neem dan contact op met je gemeente, en dan meer specifiek, met afdeling Grond & Ontwikkeling, Ruimtelijke Ontwikkeling of Wonen (hoe de afdelingen heten verschilt per gemeente) en regel een afspraak met degene die verantwoordelijk is voor de uitgifte van kavel of gemeentelijk vastgoed. Zo kun je ook meteen vragen naar de wethouder die daarover gaat. Niet geschoten is altijd mis!

Tip: Neem ter voorbereiding de woonvisie van je gemeente of partijprogramma’s van de politieke partijen in jouw gemeente door en ga op zoek naar raakvlakken met jullie visie, punten waar je op in kunt haken om in gesprek te gaan. Spoiler: die zijn er bijna altijd wel. Vrijwel elke gemeente zit met de opgave om duurzamer te bouwen en betaalbare woningen te realiseren. Ook is er een groeiende belangstelling voor collectieve woonvormen, ook bij raadsleden. Doe er je voordeel mee!


Onze ervaring leerde dat noch de gemeente Nijmegen, noch de omliggende gemeenten Berg en Dal, Heumen en Mook&Middelaar veel grond in bezit hadden en geen actief grondbeleid hadden voor wooncoöperaties, oftewel burgers die in collectief verband blijvend betaalbare huurwoningen willen bouwen. Dat heeft onze zoektocht zeker bemoeilijkt. De ambtenaren en wethouder waarmee we gesproken hebben reageerde allemaal enthousiast op onze plannen, maar uiteindelijk heeft dit niet geleid tot het vinden van een geschikte locatie in 5 jaar tijd.


Onze lessen n.a.v. onze zoektocht naar een locatie:


6. Check eerst of jullie allemaal ‘ja’ kunnen zeggen voordat je plannen gaat uitwerken voor een locatie!

Na anderhalf jaar overleggen met elkaar en een gemeente, plannen uitwerken en puzzelen kwamen we erachter dat een groot deel van onze leden uiteindelijk niet voor die locatie wilde gaan omdat zij zich er toch niet wilde wonen. Zonde van de tijd en energie! Hadden we hier meteen goed aandacht aan besteed dan waren we eerder een andere richting op gegaan.


7. Check of de gevraagde grondprijs past bij jullie plannen

De grondprijs was voor een locatie te hoog voor ‘de prestatie’ die wij wilde leveren, namelijk sociale en middeldure huurwoningen van duurzame, biobased materialen..Doordat we onze businesscase goed hadden uitgewerkt en een adviseur wooncoöperaties (Clemens Mol) in de arm hadden genomen voelde we ons zekerder in de onderhandelingen met de gemeente en wisten we duidelijk waar we mee in konden stemmen en waarmee niet.


8. Wil je meedoen aan een tender? Vraag dan of deze alleen voor wooncoöperaties is!

We werden uitgenodigd voor een tender (een soort wedstrijd waar partijen op in kunnen schrijven om uiteindelijk te mogen ontwikkelen op een kavel van de gemeente), die ook openstond voor professionele projectontwikkelaars. Gelukkig hadden we al vroeg door dat de kavel en tender niet geschikt was voor ons, want het bleek een onbegonnen wedstrijd. Dura Vermeer won de tender en nu komen er koopappartementen vanaf 7 ton.

 

De gemeente Nijmegen stelt nu mondjesmaat kavels beschikbaar voor CPO’s, dat zijn kopers die in gezamenlijk verband huizen (en soms gemeenschappelijke ruimtes) bouwen. Maar ook voor die kavels geldt vaak dat de grondprijs te hoog is voor sociale huur en middenhuur. Het zou dus helpen als de gemeente Nijmegen zich laat inspireren door de gemeente Amsterdam en ook kavels beschikbaar gaat stellen voor initiatieven die zonder winstoogmerk blijvend betaalbare huurwoningen willen bouwen.

 

9. Zorg dat je een beeld krijgt van wat er leeft in de gemeenteraad voordat je kosten maakt voor het indienen van een vergunningsaanvraag

Op uitnodiging van een welwillende (PvdA-)wethouder en beleidsmedewerker maakte we redelijk hoge kosten (kavelschets door architect en leges) voor het indienen van een principeverzoek (een soort vergunningsaanvraag) voor een kavel waar we heel enthousiast over waren.

Hiermee wilden we kans maken op een intentieovereenkomst met de gemeente, dan kun je namelijk starten met een haalbaarheidsonderzoek voor je bouwplannen waar de gemeente haar medewerking aan verleent. Uiteindelijk werd ons principeverzoek afgewezen omdat het college de nieuwe woonvisie wilde afwachten om een beslissing te kunnen nemen over de betreffende kavel, wat overigens een van de weinige kavels was die de gemeente zelf in haar bezit had. Waarschijnlijk een gewild stukje grond dus waar meerdere belangen mee gemoeid waren. Hadden we ons iets meer verdiept in wat er speelde in de lokale gemeentepolitiek, dan hadden we wellicht nog even gewacht met het maken van de kosten voor het indienen van het verzoek. Misschien…


Let op: Voordat je met je bewonersinitiatief een locatie hebt, moet je alle kosten die je maakt uit eigen zak betalen omdat je nog geen aanspraak kunt maken op subsidies voor je haalbaarheidsonderzoek, zoals de subsidie Collectieve Woonvormen van de provincie Gelderland .


10. Verdiep in je in de lokale gemeentepolitiek en bel met raadsleden voordat je inspreekt

In een andere gemeente veroorzaakte we onbedoeld een relletje omdat we, noem ons naïef, redelijk onvoorbereid onze plannen kenbaar hadden gemaakt door in te spreken bij een raadsvergadering. We hadden gewoon een heel goed plan toch?

Het ging om een gemeente met meerdere dorpskernen en waar de lokale partijen de grootste waren. Het thema 'voorrang voor eigen inwoners bij het toewijzen woningen' stond hoog op de agenda. Bij een aantal raadsleden (van met name de lokale partijen) schoot ons plan om 20 woningen te willen bouwen (terwijl onze groep al voor een deel bestond uit mensen uit Nijmegen en dus van buiten) in het verkeerde keelgat. Hadden we ons meer verdiept in hot items in de gemeentelijke politiek dan hadden we ons verhaal daar beter op aan kunnen passen, en eerst kennis kunnen maken met de raadsleden. Beter nog is het dus om raadsleden eerst persoonlijk te benaderen voordat je inspreekt in de raad! Zeker in klein(ere) gemeenten.



Tot slot…

Op de website van Cooplink zullen we onze kennis verder delen. Ook vind je daar tal van voorbeelden van documenten (zoals statuten) van andere wooncoöperaties.

Neem contact met ons op als jullie onze business case willen inzien of als je vragen hebt.


425 weergaven